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Ya ha pasado un año desde que entró en vigor la ley hipotecaria, bautizada oficialmente como Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019. Una normativa que llegó al mercado con tres años de retraso, envuelta de polémica y con la promesa de aportar más seguridad y transparencia a la firma de nuevos préstamos, tanto para el consumidor como para la banca.

Su llegada supuso una revolución para el mercado e importantes caídas en las nuevas operaciones en los primeros meses de funcionamiento. En junio de 2019, por ejemplo, las formalizaciones de nuevas hipotecas sufrieron su mayor descenso interanual desde 2013, el peor año de la crisis para el sector inmobiliario, mientras que en agosto las firmas registraron su peor dato en más de tres años. Con el paso de los meses, el sector poco a poco se fue adaptando a la nueva realidad, aunque la llegada de la crisis del coronavirus ha frenado en seco la recuperación.

Según los datos de los notarios, en abril la firma de nuevos préstamos para la compra de viviendas se desplomó un 57,2% interanual, con apenas 10.597 hipotecas formalizadas. Se trata de la segunda mayor caída de la historia y del peor dato de nuevas operaciones en casi cinco años.

La Concejalía de Bienestar Social del Ayuntamiento de La Laguna y la empresa pública Muvisa han localizado una treintena de viviendas vacías en el mercado privado local con el fin de destinarlas a familias vulnerables del municipio.

Para ello, con la finalidad de aplacar las incertidumbres que podría generar este sistema entre los titulares de los inmuebles y estimular su participación en el plan, el programa contempla la posibilidad de abonar de forma anticipada hasta cinco meses de alquiler junto a la fianza.

El primer teniente de alcalde y edil responsable del área, Rubens Ascanio, informa de que la intención es rescatar a corto plazo todos estos inmuebles para incrementar en un 750% los recursos alojativos dirigidos a las personas en una situación socioeconómica grave.

Su utilización por parte de los vecinos y vecinas con menos ingresos se realizará en régimen de alquiler, lo que implicará la financiación por parte del Consistorio y del Gobierno de Canarias del coste asociado a los arrendamientos.

Entre los gastos se cubrirán la fianza, renta, inmobiliaria y otros servicios -como suministros de telefonía, basura, etcétera- durante al menos un año, sin perjuicio de que este plazo sea ampliado en función de los fondos públicos existentes.

Por lo pronto, el presupuesto estimado para cubrir esta ayuda alcanza los 444.000 euros (con una media mensual de 600 euros por alquiler y 18.000 para la adecuación de los inmuebles).

La idea es que la Comunidad Autónoma, a través del Programa de Lucha contra la Pobreza, sufrague el 35% y la Concejalía de Bienestar Social el 65% restante. De esta forma, mientras que la primera administración se encargaría de cubrir los gastos de cuatro meses (entre julio y octubre de 2020), el área local asumiría los costes de ocho (de noviembre a junio de 2021).

Rubens Ascanio resalta que con este primer estudio de mercado se pone en marcha el Plan de Rescate de Viviendas Vacías del municipio, para el que se contempla en principio una bolsa potencial de 40 alojamientos que espera que vaya en aumento gracias a la cooperación de la ciudadanía.

De ellos, 30 han sido localizados a través de la prospección llevada a cabo por el equipo de Recursos Alojativos del área y Muvisa, mientras que los otros 10 son viviendas protegidas en régimen de alquiler que ya gestiona la empresa pública.

Ante las consecuencias sociales y económicas derivadas de la actual crisis sanitaria, el concejal advierte de “la necesidad de ampliar y mejorar el programa de alquiler social con la incorporación de este nuevo plan de rescate, a través del que se pretende cubrir los costes de arrendamiento y gastos básicos de la vivienda para familias de La Laguna en una situación socioeconómica grave. Además, se les ofrecerá un servicio de acompañamiento en un proceso de mejora de sus condiciones y su capacidad para mantener en un futuro un alquiler de forma autónoma”.

El edil subraya que, aunque la reserva inicial es de 40 viviendas, la intención es continuar trabajando para que los propietarios y propietarias de casas vacías se animen a ponerlas a disposición para incrementar esa cifra.

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Los datos de transacciones inmobiliarias correspondientes al pasado mes de abril de 2020 dados a conocer hoy por el

INE, reflejan un descenso interanual del 39,2%, después de que en marzo ya se hubiese registrado un descenso del 18,6%. Fue el pasado mes de febrero cuando se volvió a variaciones positivas (2,3%) tras seis meses consecutivos de datos en negativo, como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria.

Claramente, el descenso del mes de abril, tal y como pasó con el del pasado mes de marzo, es una consecuencia directa de la declaración del estado de alarma por parte del Gobierno de España por la situación del coronavirus que hizo que, desde mediados del mes de marzo tanto los Registros de la Propiedad como los notarios atendiesen exclusivamente por correo electrónico o vía telefónica para aquellos casos que fuesen esenciales. Por este motivo, “muchas operaciones que ya estaban en marcha se tuvieron que parar y las que aún no se habían iniciado y no eran de carácter urgente han quedado pospuestas hasta que se retome la normalidad en la actividad”, explica Anaïs López, Directora de Comunicación de Fotocasa.

La directora de comunicación recuerda que “es normal que los datos de abril muestren una caída mayor que la del mes de marzo, ya que abril muestra un mes entero de confinamiento y los datos del mes de marzo mostraron medio mes de normalidad junto a medio mes de confinamiento”.

La cifra de las 25.042 operaciones cerradas durante el mes de abril es la más baja en un mes de abril desde 2014 y la más baja de la serie histórica desde agosto de 2014, cuando se cerraron 23.645 operaciones. “Muchas de las operaciones registradas en el mes de abril se habían iniciado con anterioridad y se dieron prioridad a las más urgentes para poder cerrar la transacción. En este sentido, es posible que muchas operaciones que se hayan quedado paralizadas durante el mes de abril, debido al estado de alarma se retomen una vez se haya vuelto a la normalidad, por lo que los datos de próximos meses puedan reflejar estas operaciones que se hayan quedado pospuestas junto con las nuevas compraventas que se cierren”, explica la Directora de Comunicación.

Desde el portal inmobiliario Fotocasa se está detectando un gran movimiento desde el inicio de la desescalada y prevén que la recuperación pueda ser más rápida de lo esperado. “El interés que hay actualmente por la vivienda es muy alto y las cifras que manejamos desde el portal nos indican que los españoles tienen una gran intención de buscar vivienda nueva. En los próximos meses nos vamos a encontrar tanto con la demanda de vivienda que buscaba antes de la pandemia como una nueva demanda de vivienda fruto del confinamiento, ya que muchos españoles se han dado cuenta que su actual vivienda no se adapta a sus necesidades. Esta nueva demanda de vivienda junto con la compra por inversión puede ser muy importante para la recuperación del sector y de la economía durante los próximos meses”, concluye Anaïs López.

Diferentes voces del mundo jurídico vaticinan un aluvión de problemas por el enfrentamiento entre inquilinos y propietarios de locales y otros inmuebles ligados a la actividad económica una vez que termine el estado de alarma. Aseguran que la moratoria aprobada por el Gobierno es ineficiente, poco agresiva y que plantea muchas dudas de interpretación que acabarán en los juzgados. Por ello, ven en la negociación privada una solución más rápida que acudir a los tribunales ante su previsible colapso.

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En la foto, de izq. a dcha.: Rebeca Arroyo, redactora de EXPANSIÓN; Juan Carlos Delrieu. director de estrategia y sostenibilidad de AEB; Iñaki Garay, director adjunto de EXPANSIÓN; Carolina Roca. vicepresidenta de Asprima y directora general del Grupo Roca; Ignacio Martos, presidente de Tinsa; Juan Núñez Berruguete, director de operaciones de Metrovacesa; José García Montalvo. catedrático de la Universitat Pompeu Fabra; e Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano.

Aunque la actividad de promoción y construcción no ha sufrido una paralización absoluta, el sector inmobiliario padece los efectos del Covid-19 y de la temida caída del PIB español en 2020. Además del previsible paréntesis en la demanda, la pandemia puede transformar las tendencias de compra y alquiler de vivienda. Aumentará la demanda de inmuebles con zonas ajardinadas, terrazas y espacios abiertos, y esto podría provocar un éxodo desde el centro de las ciudades hacia las afueras estimulado por el teletrabajo.

En 2008, el sector inmobiliario estaba en el mismo epicentro de la crisis. Poco a poco, la actividad se fue recuperando de forma paulatina y, en el último lustro, alcanzó un crecimiento sostenido tanto en la demanda como en los precios de la vivienda. Los expertos señalan que el escenario actual es muy diferente al de hace una década, de manera que la actividad inmobiliaria puede convertirse en una palanca clave para la recuperación económica. Así lo argumentaron los expertos que participaron en el encuentro digital El sector inmobiliario poscrisis del coronavirus, que organizó EXPANSIÓN con la colaboración de Banco Santander.

Acerca de la incidencia de la pandemia sobre la demanda, José García Montalvo, catedrático de economía de la Universitat Pompeu Fabra, comentó que «la experiencia del confinamiento puede provocar cambios en el esquema de precios y en la forma de construir: la demanda de los particulares se desviaría hacia espacios abiertos y fuera del centro de las grandes ciudades». García Montalvo descartó la posibilidad de que se produzca un desplome en el precio de la vivienda durante los próximos meses.

Ignacio Martos, presidente de Tinsa, reconoció que «tenemos ahora una crisis temporal de demanda porque la gente está esperando a ver qué ocurre», pero se mostró optimista y aseguró que la situación de la vivienda en España está «muy controlada». Ante la variación de los precios y la elección de cuándo comprar, Martos dijo que «ahora es un buen momento para adquirir una vivienda: en condiciones normales, no se va a producir una bajada enorme de los precios que permita comprar muy barato».

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Estos últimos meses bajo el estado de alarma y confinamiento por la crisis del coronavirus han cambiado de una manera u otra la vida de todos los españoles, y también han supuesto novedades en el interés de los potenciales compradores por buscar su nueva vivienda. El miedo a una nueva cuarentena y la posibilidad del teletrabajo han hecho que muchos ciudadanos se replanteen dónde quieren vivir en un futuro.

Con datos de idealista/data durante el pasado mes de mayo a partir de los contactos recibidos en los anuncios de idealista, el principal marketplace inmobiliario de España, destacamos aquellos municipios donde ha crecido de manera destacada el interés por la compra de una vivienda más grande y con mejores características para afrontar una futura cuarentena de frente al periodo previo al confinamiento decretado a mediados de marzo.

A nivel nacional, entre la tipología de vivienda más grande y con mejores características destaca el aumento del interés por comprar chalets (4,2%), los pisos de cuatro o más dormitorios (3%) y los pisos con jardín y piscina (1,7%).

Hay que subrayar que, con estos datos, los contactos a los anuncios de estudios también han subido un 2,3% entre los periodos comparados, al igual que los pisos con terraza (1,6%) o los pisos exteriores (0,7%). Mientras que ha decaído en interés por los pisos más ‘comunes’, entre uno y tres dormitorios.